（2018/7/2 修改）

 

房产（楼市）政策要保持长期有效和稳定，就需要客观区分清房屋的基本功能，即区别房屋的使用价值和投资价值。遵循客观规律是制定楼市政策的必由之路，因势利导，才可避免“一抓就死，一死就放，一放就乱”这种缺乏长期效益的循环往复，这一僵硬计划经济的政策。房屋的使用价值就是房屋的居住的功能，它是房屋的基本功能。房屋的投资价值就是赚钱功能，只要有二手房的需要及有持续的使用价值，房价会增减，就有房屋的市场存在，它的投资需求就会存在,它对经济的可能拉动作用就会存在。这两种功能不管你承认不承认，它们都是客观存在的。

 

房屋问题百治不得要领,还在于为民的决心。房屋是老百姓生活的必须品,关乎老百姓的冷暖，在新形势下决定是否拥护我们政权的极为重要的民心问题，是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”要急于解决的当前三大问题之一（另外两项是医疗和教育）。因此必须具有“下定决心为民盖房”的理念。“房子是住的，不是炒的”十分清楚和斩釘截铁地界定了房屋的使用功能，清楚地指出了各级政府的责任，为老百姓的居住而组织建造房屋，发展民心工程，绝不能为了炒作即为了赚钱而建造刚需房屋。所以，为民盖刚需房屋决不应该为赚钱为还债务，为发展经济而盖刚需房屋。因这等于把盖刚需房屋价格与提高各省市的GDP挂钩，这必然希望房价越高越好，地价越高越好。但过去较长一段时间，却是不区分刚需房与商品房。因此从卖地起，地方政府不管百姓的利益而一味的不断推高地价，并借此提高地方的GDP而实际较轻视发展其他实业，引起房价暴涨，引起百姓强烈不满，造成社会不稳不协调，而且把中国整体经济发展部分的极其危险的摆在了极大的房价泡沫上。“房子是住的，不是炒的”始终是一句空话，因此必须加以纠正。面对现实，需要稳步但坚决对此纠正。一方面，第一步中央责令地方负责人坚决冻结刚需房价，只许下调，不许上调，但不包括商品房；第二步逐步下调刚需房价，直到基本的成本价，要给出时间表，才避免故意拖拉；另一方面，大力建设刚需房，作为硬性任务下达，完不成追究责任。这已到我们的社会能否稳定的地步，必须作为政治任务完成。至于商品房要和刚需房分开管理，商品房价格和买卖要放开，并由市场决定房价，这是简单的管理。

 

但一些地方改变做法，玩新花样，使人们相信他们的诚意，什么产权共有，公租房等，但就是回避冻结房价并维持低价这一关键问题。不用说这些共有产权的做法一旦全面铺开，要在千千万万的共有房中区别和管理每个房价中政府的部分，还有维修保养的摊分等一系列问题，可想其巨大的工作量，关键是还留下刚需房的价格继续上涨的余地和可能，这是和政府为民的基本责任和中央的房产政策背道而驰。

 

政府要负起积极组织建造刚需房的责任，但不一定要政府单独建造，可以组织调动民营企业的积极性，按合理的利润定价予以收购，并基本按成本价出售给合格的人居住。不要变复杂的花样，只要真心的为民盖房，不愁不能控制房价，又简化手续。因价格便宜，故刚需房只能将卖还政府指定的机构，收取适当的手续费，以限制炒作，但应允许因不同需要随意买卖。政府在这组织建造刚需房中并不亏本，但不能赚取大幅度利润。这同样也限制民营企业建造此类房赚钱的幅度，不能任由他们随意定价赚取超额利润。用优质的大规模的建造刚需房的数量带动附加工业，同样对经济具有正面拉动作用，但决不是目的。

 

人们可能担心这会增加政府大量的财务负担，出现政府完全垫资的情况，这是没必要的。因为，第一，政府以适当的较大幅度的低价出售给合资格的人，不会有任何销售问题，因此银行愿意为此项目贷款给政府，由银行实际垫资。政府也可以以适当的利率，发行专项流通债券。第二，由于盖好房子之后，政府会及时收购，虽然不能有暴利，但有可靠及时适当的利润保证，因此使一些民营企业对此有较强烈的兴趣，这在国外已经证明。政府主要的职责是组织好社会的各种资源为民盖好刚需房。只要计划好刚需房的开工建造交工符合实际需要，不愁没有销路。

 

但房产毕竟是一个固定资产，就还具有投资功能，这功能是通过积极发展商品房来实现。在充分剥离房屋的基本居住功能后，商品房价应完全交由市场来决定，使市场起决定性的作用。应去掉人为的不合理的限制，发挥商品房产的投资作用和满足一部分高消费的需求，使其产生对经济积极的拉动作用。以市场的方法管理商品房的建造和交易。

 

通过掌握买刚需房的标准，而掌握这两种房的供需平衡。由于刚需房价基本不动且维持低价，商品房价也不会大幅度上升，即或出现大升又大跌，买房的人也基本是高端消费者和投资人，也不会出现什么拖欠房贷，银行也不会受什么影响，这种波动对经济的总体影响也较小。

 

这两种功能或买卖不能绑在一起，混为一谈。政府责任归政府,市场责任归市场,不能混淆。将两者绑在一起，就是混淆房屋的使用功能和投资功能，就是把中国经济与整个房产绑在一起，极易顾此失彼。顾及了政府对人民的责任，就会牺牲了房产拉动经济的作用；顾及了房产对经济拉动作用又会忽略民生的责任，就会处处被动，也无法长期有效的坚持。房产投资因管理房屋麻烦，大不如股票投资容易管理及方便。股市是专为投资和融资设计发展的。但我们的股市相当脆弱，赚钱效益很差，所以投资房产就成为投资人的首选。不管什么房，房屋都具有使用价值，也使银行青睐。但不区分房屋的两种功能，打乱仗，房价一旦大跌，普通老百姓极可能还不起房屋贷款，而必使银行首先受损，影响宏观经济。

 

总之，房屋两种功能之间的区别是有责任心的人都明白的。刚需房与商品房要分开管理，不可偏废，掌握好它们的平衡，这事关老百姓的基本生活，事关中国经济的发展。只有这样我们的房屋政策才可保持长效且稳定。