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制定房产长效和稳定的政策须遵循房产的客观规律

房产政策要保持长期有效和稳定,就需要客观区分清房屋的基本功能,即区别房屋的使用价值和投资价值。遵循客观规律是制定房产政策的必由之路,因势利导,才可避免“一抓就死,一死就放,一放就乱”这种缺乏长期效益的循环往复,这一僵硬计划经济的政策。房屋的使用价值就是房屋的居住的功能,它是房屋的基本功能。房屋的投资价值就是赚钱功能,只要有二手房的需要及有持续的使用价值,房价会增减,就有房屋的市场存在,它的投资需求就会存在,它对经济的可能拉动作用就会存在。这两种功能不管你承认不承认,它们都是客观存在的。
 
房屋问题百治不得要领,还在于为民的决心。房屋是老百姓生活的必须品,关乎老百姓的冷暖,在新形势下决定是否拥护我们政权的极为重要的民心问题,是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”要急于解决的当前三大问题之一(另外两项是医疗和教育)。因此必须具有“下定决心为民盖房”的理念。“房子是住的,不是炒的”十分清楚和斩釘截铁地界定了房屋的使用功能,清楚地指出了各级政府的责任,为老百姓的居住而组织建造房屋,发展民心工程,绝不能为了炒作即为了赚钱而建造刚需房屋。但一些地方改变做法,玩新花样,使人们相信他们的诚意,什么产权共有,公租房等,但就是回避管死房价,维持低价这一关键问题。不用说这些共有产权的做法一旦全面铺开,要在千千万万的共有房中区别和管理每个房价中政府的部分,还有维修保养的摊分等一系列问题,可想其巨大的工作量,关键是还留下刚需房的价格继续上涨的余地和可能,这是和政府为民的基本责任和中央的房产政策背道而驰。
 
政府要负起积极组织建造刚需房的责任,但不一定要政府单独建造,可以组织调动民营企业的积极性,按合理的利润定价予以收购,并基本按成本价出售给合格的人居住。不要变复杂的花样,只要真心的为民盖房,不愁不能控制房价,又简化手续。因价格便宜,故刚需房只能将卖还政府指定的机构,收取适当的手续费,以限制炒作,但应允许因不同需要随意买卖。政府在这组织建造刚需房中并不亏本,但不能赚取大幅度利润。这同样也限制民营企业建造此类房赚钱的幅度,不能任由他们随意定价赚取超额利润。用优质的大规模的建造刚需房的数量带动附加工业,同样对经济具有正面拉动作用。
 
人们可能担心这会增加政府大量的财务负担,出现政府完全垫资的情况,这是没必要的。因为,第一,政府以适当的较大幅度的低价出售给合资格的人,不会有任何销售问题,因此银行愿意为此项目贷款给政府,由银行实际垫资。政府也可以以适当的利率,发行专项流通债券。第二,由于盖好房子之后,政府会及时收购,虽然不能有暴利,但有可靠及时适当的利润保证,因此使一些民营企业对此有较强烈的兴趣,这在国外已经证明。政府主要的职责是组织好社会的各种资源为民盖好刚需房。只要计划好刚需房的开工建造交工符合实际需要,不愁没有销路。
 
但房产毕竟是一个固定资产,就还具有投资功能,这功能是通过积极发展商品房来实现。在充分剥离房屋的基本居住功能后,商品房价应完全交由市场来决定,使市场起决定性的作用。应去掉人为的不合理的限制,发挥商品房产的投资作用和满足一部分高消费的需求,使其产生对经济积极的拉动作用。以市场的方法管理商品房的建造和交易。
 
通过掌握买刚需房的标准,而掌握这两种房的供需平衡。由于刚需房价基本不动且维持低价,商品房价也不会大幅度上升,即或出现大升又大跌,买房的人也基本是高端消费者和投资人,也不会出现什么拖欠房贷,银行也不会受什么影响,这种波动对经济的总体影响也较小。
 
这两种功能或买卖不能绑在一起,混为一谈。政府责任归政府,市场责任归市场,不能混淆。将两者绑在一起,就是混淆房屋的使用功能和投资功能,就是把中国经济与整个房产绑在一起,极易顾此失彼。顾及了政府对人民的责任,就会牺牲了房产拉动经济的作用;顾及了房产对经济拉动作用又会忽略民生的责任,就会处处被动,也无法长期有效的坚持。房产投资因管理房屋麻烦,大不如股票投资容易管理及方便。股市是专为投资和融资设计发展的。但我们的股市相当脆弱,赚钱效益很差,所以投资房产就成为投资人的首选。不管什么房,房屋都具有使用价值,也使银行青睐。但不区分房屋的两种功能,打乱仗,房价一旦大跌,普通老百姓极可能还不起房屋贷款,而必使银行首先受损,影响宏观经济。
 
总之,房屋两种功能之间的区别是有责任心的人都明白的。这事关老百姓的基本生活,事关中国经济的发展,二者不可偏废。掌握好它们的平衡,方可稳步行走致远。
 
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